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「借金を整理するための知識武装」  借金を整理すると言っても、その方法は大きく別けて下記の4通りあると考えられます。どの方法によるべきかは、独断で判断せず必ず専門家の意見を聞くことをお勧めします。事情によって解決手法が大きく異なるからです。
4.住宅ローンが払えなくなった人のための債務整理の方法 ＜住宅ローン破綻者の救済＞ 近時リストラ、減給の影響で予定していた収入を絶たれて、住宅ローンの返済ができず苦しんでいる方々が多数見受けられます。 特に「ゆとり返済」と言う段階的に返済額が上がってゆく住宅ローンを組んでいる人は、非常に厳しい返済状況に陥っていることが多いようです。 当事務所では、この様な住宅ローンの返済が困難になったひとを対象にした相談を毎月20件以上も取り扱っています。 住宅ローン破綻者を救済するためには、その専門的なノウハウと経験が必要です。 当事務所では、あなたの事情に応じて、再生チームを組んでこの問題に取り組んでいきます。  対処手法は、大きく別けて下記３パターンを検討することができるでしょう。 （1）「債権者と話し合って返済条件を変更する方法」 （2） 民事再生法によって債務を整理する方法（住宅資金特別条項付き民事再生） （3）「任意売却によって債務を整理する方法」 （1）債権者と話し合って返済条件を変更する方法」【リスケジュール交渉】 まずは、自分の家計を見直し、無駄なものを整理し、無駄な保険や家計上にて削減できるものはないか再検討を徹底的に行っていきます。 生活の全ての支出について、「ぜひ必要なもの」「どちらでもないもの」「必要ないもの」を区分して行きます。 「保険は本当に必要ですか？もっと掛け金を小さくしても良いのではないですか？」 「自動車はないと本当に生活できませんか？」 こうして、不要不急のものを徹底削減して行きます。 ここまでやって、返済原資を確保して、住宅ローン債権者（銀行）と話し合う方法が考えられます。 自分の生活を改めないで住宅ローン債権者（銀行）に交渉をはじめようとする方がおられますが、考えてみてください。だれがそんな都合のいい協議に応じてくれるでしょうか？ 金融機関に交渉を挑む前に自分の努力ではここまでやったと言うことを形として残してください。それでこそ、相手にも誠意が伝わると言うものです。 こうして、金融機関と返済方法、期間を延長し返済額を軽減するように交渉し、節約によって浮いたお金を返済に充当してゆくのです。 住宅金融公庫などでは、返済条件変更の相談窓口があるようです。 但し、相談は返済が遅滞する前、遅くとも遅滞後2カ月以内に行うべきです。 それ以上遅滞が続いていると、金融機関の対応は極めて冷たいでしょうし、場合によっては、金融機関にとって有利な債権回収を半ば強引に行ってくる可能性も否定できません。 さらに、もう一つはっきり認識しておく必要があることは、返済条件を変更しても、「返済総額は決して減少しないし、返済期間延長を実施する分だけ金利がかかり、総支払い総額は増加する」ということです。 この様に返済期間を延長したり、返済額を後送りして行くリスケジュール措置のことをお尻を重くする返済方法と言う意味で「ティールヘビー返済」とか「バルーン返済（後の返済を膨らませる方法と言う意味）」と言います。 しかし、今後の総支払額は増加し、返済期間が伸びるわけですから、この方法を採用する場合、少なくとも「現在収入基盤がある程度安定していること。今後も安定した収入状態を維持することが出来る」ことが前提にないとすぐに再度返済に苦慮してしまいます。 また、将来の見通しが具体的にないと金融機関も返済条件の変更に協力的にならないでしょう。 金融機関担当者の話では、残念なことにこの「ティールヘビー返済」を実施した人々の大半は早晩再度返済に苦慮し破綻していることが多いとのことです。 現実問題として、現在の収入がこれ以上絶対に減少しないといった保証があればまだしも、そうでない限り直ぐに更なる収入の減少、突然の出費などによって返済に苦慮する可能性が多いのも確かなのです。 リスケジュールを金融機関にお願いするのであれば、金融機関の担当者と信頼関係が形成されないといけません。 そのためには，少なくとも金融機関が理解し納得しやすい生活状況報告書や収支報告書を現在と将来予測に分けて作成するぐらいのことはするべきです。 ただし、どれだけ検討しても収入が生活と住宅ローンの返済を賄うのに不足するようであれば、思い切って「任意売却」を検討する必要もあります。 しかし、「住宅の実勢価格＜ローン残高」の状態になってしまっている場合（これをオーバーローン状態と言います）は、自宅を処分しても住宅ローンの債務が残ってしまいます。 これに対する対処法については、本項（3）任意売却によって債務を整理する方法を参照してください （2）民事再生法によって債務を整理する方法（住宅資金特別条項付き民事再生） 最悪なことに、すでに住宅ローンの返済のために貸金業者から借金をしてしまっていたり、住宅ローンの滞納がすでに始まってしまっている場合は、もはや（1）の「債権者と話し合う」と言う方法をとることは極めて難しいでしょう。 この場合、自己破産や任意売却の前に検討してみたいのは、「個人版民事再生法の利用」です。 個人版民事再生法の申し立てを行い、この中で「住宅資金特別条項の特例」を利用して、住宅ローンとサラ金等の債務の整理を行っていきます。 「住宅資金特別条項」とは、民事再生法に規定された住宅を所有する多重債務者を救済する特例で、住宅を手放さないで、サラ金等の債務を整理することができるものです。 但しこの制度を利用するには、以下の条件をクリアしなければなりません。
（A）「期限の利益を回復し今まで通りの分割弁済を継続する方法」 住宅ローンの支払いが6ヶ月程度遅滞すると、債権者から「分割弁済の利益を失ったので、直ちに一括弁済して下さい。」と通知が来ます。これを「期限の利益の喪失」と言います。 これを契機に競売手続きに入って行きますが、民事再生手続きを行い、債権者にもう一度チャンスを貰って分割で払えるようにしてもらうわけです。 すると、今後は今までどおりの金額を分割弁済して、住宅ローンを支払いながら自宅に住み続けることができます。 但し、他にも貸金業者から借り入れがある場合は、民事再生に基づく金融業者の返済と住宅ローンの返済の両方があることになりますので、十分な検討が必要です。 （B）「最終弁済期を延長して返済してゆく方法」 民事再生手続きの中で、住宅ローンの最終弁済期を最長10年間延長することにより、今まで遅滞してきた元本、利息を弁済し、住宅ローンの全額を返済します。 この制度を利用すれば、毎月の住宅ローンの返済額をさげることができるでしょう。ただし、返済期間が延びるのですから、総支払額は当初の予定より相当高額になることが予測されます。 また、明らかに定年後に至るまで住宅ローンは残りますから、自分の老後の生活設計も苦しいものになりかねません。更には，この制度を利用するには， （返済期間延長の結果、将来完済するときの年齢が70歳までの場合でなければなりません） ですから、わかりやすく言うと、40歳の時に30年ローンで住宅を買っていた人は、この制度を利用できないことになります。 （C）「元本支払いを一時的に猶予してもらう方法」 住宅ローンの最終弁済期を最長10年間延長して、民事再生の弁済計画期間中である原則3年間または例外的に5年間だけは、元本の返済額を少なくして、その後は減額していた部分を上乗せして返済額を増額します。 民事再生の弁済計画期間中は、他の債権者への支払いがあるため、住宅ローンの返済額を少し軽減してゆくことを目的としたものですが、民事再生の弁済計画期間の終了後は、平常の返済額にプラスして減額していた分を返済してゆきますので、将来の住宅ローンの支払額は相当に増額することが予測されますので、十分な生活設計が必要です。 （D）「上記に記載しない返済条件について金融機関の同意を得て返済してゆく方法」 上記以外にも債権者が同意すれば、今後の金利の全額カットや元本の圧縮などの返済条件変更も可能ですが、通常は、住宅ローン債権者が応じることは、難しいと言わざるを得ません。 但し、根本的な問題ですが、住宅ローンは返済期間や返済金額を変更するだけで、金利も元本も減らないと言うことです。 むしろ、（B）の場合、将来的に考えると返済期間を長くすれば、当然それだけ金利が増え、総支払額は増えることになってきます。 また、（C）の場合、猶予期間中一時的に支払い額を下げても猶予期間が終了すれば、通常支払額に猶予期間中の減免額を上乗せして返済してゆかなければなりませんので、いずれも将来の生活設計がしっかりと出来ていないひとには、厳しい言い方ですが、問題の先送りでしかなく、3年後、5年後には、また苦しい思いが待っていることになります。 「民事再生法の利用は住宅ローンとそれ以外のサラ金等からの借金がある場合に、住宅を手放さないでサラ金等からの借金を法的に整理すると言う意味では有効な手段ですが、基本的な収入の減少によって住宅ローンそのものの支払いが出来ないと言った場合には、全く有効と言えず、この場合は、次の「任意売却」を検討する方がよいでしょう。 」 （3）任意売却によって債務を整理する方法 住宅ローンの支払いができず、生活費と住宅ローンを支払える程度の収入を得る見込みが立たなくて、住宅ローンの返済条件の変更や民事再生法の検討も難しい場合は、いよいよ債権者は競売の申し立てを行い競売代金から債権回収を図ろうとします。 しかし、このような状態の最終手段として、「任意売却」を利用することで、任意売却後の住宅ローン債務をサービサーへ移転させると言う手法で債務者にとって有利に債務整理を行うことができる可能性があります。 そもそも「任意売却」とは、「あなた」が自分の意思で所有不動産（住宅）を売却して住宅ローン債務を整理する方法です。 通常「任意売却」をすれば自宅を手放し、明け渡さなければならなくなりますが、うまく話し合えば、引越し代や立ち退き費用を購入者から出してもらえる可能性もあるでしょう。 これに対して競売が実行された場合、競落した購入者からはその様な費用を出して貰えることは、ほとんどありません。原則として立ち退かなければ裁判を起されます。 すると、どちらにしても自宅を手放さざるを得ない場合、債務者にとっては、どちらが得かは明白です。 また、「あなた」の置かれた環境にもよりますが、運がよければ「任意売却」の場合、手放した自宅をうまく買い戻したり、第三者に協力してもらって買い支えたりして、一時的に手放した自宅を取り戻して事実上自分の自宅に住み続けることができる可能性もあります。 「現在無職でローンの支払いに苦慮している場合」や「住宅の実勢価格＜ローン残高」の状態になってしまっている場合は、この任意売価での最終解決を検討すべきです。 「任意売却」を使った住宅ローンの債務整理の一例を紹介すると、
この様な事情の中で債務を整理する場合、 |
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債務者A氏を「あなた」と仮定します。
自分の知り合い等で協力してくれる人物が居る場合は、次のような方法も検討できるでしょう。 |
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