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まず、A氏は自宅を第三者であるB氏に現在の売買価格の1000万円で売却します。この段階で自宅の抵当権は抹消されます。 |
| (2) |
A氏には、住宅を売っても、2500万円の債務が残ることになりますが、しかし、この債務は抵当権等の担保のない、無担保の債務になりますので、言ってしまえば、消費者金融等の債務と変わりはなくなります。 |
| (3) |
A氏は、これを逆手にとって、A氏の主導で毎月払うことのできる金額を弁済できるよう交渉を行います。(例えば、月1万円づつの分割払いにする等の合意を行います。) |
| (4) |
しばらく、毎月の支払いを継続してゆくと、銀行はこの債権を不良債権とみなして、「サービサー」と言う債権回収会社に売却します。
銀行が「サービサー」に債権を売却する金額は2500万円の3%程度と想定します。つまり、2500万円の債権を75万円程度で仕入れたことになります。 |
| (5) |
今後は、「サービサー」に支払いを続けてゆくことになりますが、タイミングを図って「サービサー」に交渉を持ちかけて例えば、仕入れ値の倍の値段である150万円を弁済することで、残りの債務を帳消しにして欲しいと打診します。
事情と条件にもよりますが「サービサー」はこれに応じてくれる可能性が高いと考えられます。
(仕入れ値の倍の金額が回収できるのですから・・) |
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つまり、任意売却を契機に住宅ローン債務を「サービサー」に移転させるように仕向けて、債務の帳消し又は大幅な圧縮を狙います。こうすれば、事実上の債務整理が可能になります。 |
| (7) |
もし、住宅ローン債権者(銀行)がサービサーに債権を売却してくれなければ、任意売却から一定の時期(1年程度)が経過した時点で民事再生法や自己破産の適用を申し立て最終的な債務の整理を実行します。
【この解決策の問題点】
ただし、この解決策も万能とは言えません。問題点を挙げてみると、
(1)銀行が必ずしも、債権を売却するとは限らないこと。
【特に旧住宅金融公庫などの債権はサービサーへの売却は殆どありません。】
(2)銀行がサービサーへの債権売却をしてくれないと、数千万単位の住宅ローン債務を毎月1万円づつ支払うだけでは、永遠に住宅ローンの支払いは無くならないこと。
(3)銀行の債権売却がないことも想定しなければならず、その場合には自己破産や民事再生などの法的整理をする必要も覚悟しなければならないこと。 |